2023년 3월 31일에 종료된 6개월 동안의 결과 (2023)

반기 실적
여섯을 위해

종료된 달

2023년 3월 31일

2023년 5월 18일

지속적인 소득 성장, 비용 효율성 및 배당금 커버 증가 제공

2023년 반기 주요 수치

회장의 논평

Tritax EuroBox plc 회장인 Robert Orr는 다음과 같이 말했습니다.

"우리는 12월에 소득 증가, 비용 절감 및 배당금 확대를 통해 운영 성과를 개선하는 우선 순위를 설명했습니다. 이러한 결과가 보여주듯이 우리는 이러한 우선 순위에 대해 탁월한 진전을 이루고 있습니다. 우리의 자산 관리 및 개발 활동은 인플레이션 연계 임대의 지속적인 이점과 비용 비율의 추가 감소는 회계연도 후반기 및 그 이후에 성과를 더욱 개선할 것으로 기대한다는 것을 의미합니다.

"우리가 예상한 대로 더 불확실한 거시 경제 환경과 급격한 금리 인상으로 인해 해당 기간 동안 자산 가치가 크게 감소했습니다. 그러나 우리는 우리 포트폴리오의 품질, 고객 기반의 강점 및 우리의 능력이 견고한 대차대조표를 유지하기 위해 회사는 더욱 어려운 시장 상황을 헤쳐나갈 수 있을 것입니다. 자산의 적극적인 관리와 선별적인 전략적 자산 처분을 통해 잠재력을 최대한 활용할 수 있도록 포트폴리오를 지속적으로 검토할 것입니다. 시장은 계속해서 매력적인 수요와 공급 역학으로 특징지어질 것이며 물류 부문의 장기적인 구조적 동인과 강력한 시장 기회에 대한 우리의 믿음을 강화합니다."

2023년 반기 개요

수익 성장 및 배당 커버를 지원하는 임대 소득 및 비용 효율성 증가

· 임대수익은 18.1% 증가€32.6m, 전년도 인수, 자산 관리 및 개발 활동의 전체 기간 반영, 유사⁵임대 성장률은 5.8%입니다.

· 조정된 EPRA 비용 비율⁶25.6%(2022년 H1: 30.9%), 더 높은 수입과 더 낮은 관리 수수료의 혜택. 20-25%의 목표 범위를 충족하기 위해 순조롭게 진행 중입니다.

· 조정 EPS2.70센트, 48.4% 증가,1.32센트1분기와1.38센트2분기에.

· 주당 배당금2.50센트반기 동안 조정 EPS로 108%를 커버했으며, 이는 이제 배당금이 3분기 연속으로 커버되었음을 의미합니다.

회복력 있는 투자 포트폴리오는 인플레이션과 연계된 장기 리스로 강력한 고객에게 제공합니다.

· 포트폴리오 가치€1,596.7m(2022년 9월 30일:€1,765.6m), 14.7%의 유사 감소와 함께 주로 부문 전반에 걸친 상당한 외부 수익률 이동으로 인해 부분적으로 ERV 성장 및 자산 관리 활동으로 상쇄되었습니다.

· 좋은 운영 실적에도 불구하고 밸류에이션 하락으로 총수익률은 22.1%(2022년 9월 30일: 6.0%)로 떨어졌고 NTA는€1.05(2022년 9월 30일:€1.38).

· 4.5%의 포트폴리오 NIY(2022년 9월 30일: 3.8%) 및 4.8%의 등가 수익률(2022년 9월 30일: 3.9%).

· 15.3%의 포트폴리오 복귀 또는€12.0m, 3.4%의 포트폴리오 ERV의 H1 유사 증가를 반영합니다.

· 리스의 97%는 임대료 인상 대상이며, 82.5%는 인플레이션과 관련이 있습니다.

· EPRA 공실률을 5.4%로 증가(2022년 9월 30일: 0.3%). 이것은 Dormagen과 Rosersberg에 있는 기간 동안 두 건물의 완공을 반영했으며, 둘 다 실제 완공 후 12~18개월 범위의 임대 보증 혜택을 받는 투기적 선도 자금이었습니다.

· 기간 종료 후, Dormagen의 투기 선도 자금에 대한 새로운 임대로 인해 EPRA 공실률이 2.0%로 감소했습니다.

자산 관리, 인덱싱 및 개발 추가 430만 유로연간 임대 소득에

· Roosendaal에서 112,018sqm의 프리렛 펀딩 1개와 Dormagen 및 Rosersberg에서 총 49,615sqm의 투기성 포워드 펀딩 2개 개발을 완료했습니다.

· 완전한바르셀로나2022년 11월 연장, 추가€2.3m연간 계약 임대료로.

· Strykow에서 Arvato를 위한 8,841평방미터 확장에 동의하고 기존의 모든 임대를 새로운 11년 기간으로 재조정했습니다.

· 기간 종료 후 최근에 완공된 Dormagen의 36,434제곱미터 건물에 대해 선도적인 글로벌 물류 운영업체와 새로운 10년 임대 계약이 체결되었습니다. 임대료297만 유로연간 합의되었습니다. 이는 임대 보장보다 c.18% 높음 - 추가€0.5m연간 임대 소득의.

· 결과적으로 업데이트되고 업그레이드된 ESG 목표와 함께 포트폴리오에 대한 완전한 탄소 및 기후 분석이 수행되었습니다.

· ESG 목표를 운영 비즈니스에 지속적으로 통합하여 2개의 가장 큰 자산에 대한 태양광 프로젝트를 진행합니다.독일고객과 협력하여. 당사의 태양열 프로그램은 탈탄소화 활동의 핵심 구성 요소입니다.

부채 비용이 낮은 견고한 대차대조표

· FY23에 대해 최대 평균 부채 비용이 1.46%인 고정 이율 또는 한도가 있는 부채의 100%.

· 4년 가중 만기, 가장 빠른 재융자는 2025년 4분기입니다.

· €171m기말 현재 미사용 채무 약정.

· LTV가 44.9%이고 이자 보장이 4.4배인 약정 헤드룸과 65% 및 1.5배 약정이 있습니다.

노트

1 조정에 대해서는 요약 분기재무제표의 주석 7을 참조하십시오.

2 IFRS에 따른 평가(임대보증 제외).

3 KPI 정의에 따름.

4임대 보증 및 라이센스 비용 포함.

5 기존 건물의 증축 포함.

6 가중 평균 만료되지 않은 임대 기간은 7.9년이며 만료되지 않은 가중 평균 임대 기간은 9.6년입니다.

7 수신료 수입 및 임대보증금 포함.

8 H1 23 및 H1 22에 대한 6개월 동안 유사 ERV 성장.

분석가 및 투자자를 위한 프레젠테이션

분석가 및 투자자를 위한 회사 프레젠테이션은 오늘 오전 9시(GMT)에 라이브 웹캐스트를 통해 진행됩니다. 라이브 웹캐스트를 보려면 다음 링크를 통해 등록하십시오.

Tritax EuroBox plc - 2023년 반기 결과

분석가와 투자자는 또한 다음 세부 정보를 사용하여 조정된 전화 회의를 통해 이벤트를 들을 수 있습니다.

전화번호: +44 (0) 33 0551 0200

참가자 액세스: 견적'열셋'

이 프레젠테이션은 회사 웹 사이트에서 나중에 온디맨드로 액세스할 수도 있습니다.

tritaxeurobox.co.uk/investors/results-and-presentations/.

추가 정보

트라이택스 유로박스 PLC

+44 (0) 20 8051 5070
필 레딩 - CEO
Mehdi Bourassi - CFO
Charles Chalkly / Ian Brown - 투자자 관계

켑스트 CNC (미디어 문의)

닐 메이틀랜드 / 톰 클라이미
07971 578 507 / 07760 160 248
tritax@kekstcnc.com

노트:

회사에 대한 추가 정보는 다음에서 확인할 수 있습니다. tritaxeurobox.co.uk

회사의 LEI는 213800HK59N7H979QU33입니다.

회장의 말

운영 관점에서 이것은 우리가 FY22 결과에 명시된 우선 순위에 집중했기 때문에 회사에 좋은 6개월이었습니다. 여기에는 기존 포트폴리오에서 수익 창출, 비용 절감 및 완전한 배당금 제공이 포함되었습니다. 우리는 관리자의 보고서에 자세히 제시된 대로 이러한 각 우선 순위에 대해 명확한 진전을 이루었습니다.

예상대로 회사는 급속한 금리 상승의 영향과 이로 인해 전체 부문의 자산 가치에 미치는 영향에 영향을 받지 않았습니다. 이 기간 동안 우리는 주로 거시 경제 환경의 변화를 반영하여 포트폴리오 평가에서 상당한 감소를 경험했습니다. 이는 해당 기간 동안 우리의 자산 관리 활동과 임대 성장을 지속적으로 지원하는 좋은 수요와 제한된 공급으로 직업 시장의 조건과 현저한 대조를 이룹니다.

더 어려운 경제 상황에도 불구하고 포트폴리오는 계속해서 탄력성을 보여주었습니다. 우리의 임대료 징수율은 100%로 유지되며 높은 점유율, 뛰어난 고객 명단 및 연동을 통해 연간 임대료 인상을 제공하는 장기 임대 계약을 보유하고 있습니다.

포트폴리오에서 수익 창출

소득 성장 포착에 대한 우리의 엄격한 초점은 해당 기간 동안 성공적으로 완료된 건물 확장, 개발 프로젝트 및 자산 관리 이니셔티브에 의해 입증됩니다.

하이라이트에는 고객 Mango를 위한 주요 확장 프로젝트 완료가 포함됩니다.바르셀로나총 270,716제곱미터에 달하는 2개의 투기 계획을 포함하여 3개의 전방 자금 지원 개발. 112,147제곱미터로 구성된 세 개의 다른 진행 중인 개발 프로젝트는 회계연도 후반기에 완료될 예정입니다.

이 기간 동안의 주요 자산 관리 성공은 7.2%의 매력적인 비용 수익률로 건물 확장 계약을 맺은 것입니다.폴란드.

기간 종료 후, 우리는 Dormagen의 36,434평방미터 투기적 선도 자금 개발에 대해 선도적인 글로벌 물류 운영업체에 새로운 10년 임대를 완료했습니다. 본 계약은 2023년 3월 준공 후 5주 만에 체결되었으며, 임차보증금보다 17.8%, ERV보다 6.1% 높은 임대료로 계약이 체결되었습니다. 이 임대는 100% 연간 CPI 지수화 대상이며 지속 가능한 관행을 촉진하도록 설계된 녹색 조항을 통합합니다.

해당 기간 동안 자산 관리, 개발 활동 및 인덱싱이 확보되었습니다.430만 유로추가 연간 임대 소득. 유사에⁵기준으로 포트폴리오는 지난 6개월 동안 5.8%(H1 22: (1.5%))의 임대 성장을 창출했으며, 이는 주로 2015년 임대 및 자산 관리 활동의 인플레이션 연계 구조에서 파생된 12개월 동안 10.4% 상승을 나타냅니다. 포트폴리오.

재무 성과

포트폴리오는 다음과 같이 독립적으로 평가되었습니다.15억 9670만 유로기말에. 이는 전체 부문에 영향을 미친 현재의 도전적인 거시 경제 상황을 반영하여 14.7%의 유사한 평가 감소를 나타냅니다. 이로 인해 1주당 NTA가 발생했습니다.€1.05, 23.9% 감소.

당사의 배당 정책은 매년 조정된 수익의 최소 85%를 지급하는 것이며 목표는 90-100%를 지급하는 것입니다. 이에 따라 우리는 총 2개의 분기별 배당금을 선언했습니다.2.50센트기간 동안 주당. 배당금은 조정 EPS에서 108.0%를 커버했으며, 운용사 보고서에서 논의한 바와 같이 FY23 배당금은 완전히 커버될 것으로 예상합니다.

회사는 모든 차입금에 대한 고정 또는 상한 이자율로 인해 재무 상태가 양호하고 부채 비용이 낮습니다. 우리는 LTV를 낮추고 기존 포트폴리오 내에서 더 높은 수익 기회를 선별적으로 지원하기 위해 일부 특정 자산 처분을 시작했습니다.

ESG 성과

2020년, 2020-23년 기간 동안 우리는 ESG 성과에 대한 다양한 목표를 설정했습니다. 2022년의 주요 우선 순위 중 하나는 회사의 ESG 성과에 대한 우리의 야망을 반영하는 새로운 ESG 목표를 시작하기 위한 명확한 기준선을 설정하는 것이었습니다. 이제 이러한 목표는 우리가 고려하고 있는 모든 요소를 ​​포함합니다. 특히 이전에 언급한 2050년 목표보다 2040년까지 비즈니스의 모든 측면에서 순 제로 탄소를 달성하겠다는 약속이 강화되었습니다.

우리의 목표는 모든 이해 관계자의 이익을 위해 추가 개선을 추진하는 동시에 진화하는 규제 및 시장 환경에 보조를 맞추고 우리의 접근 방식이 증거 및 데이터 주도이며 우리의 영향을 측정하고 공개하도록 하는 데 도움이 될 것입니다. KPI에 대해 매년 검토하고 필요에 따라 업데이트합니다(자세한 내용은 관리자 보고서 참조).

기간 종료 이후, 우리는 전체 이사회로 구성된 ESG 이사회 위원회의 첫 번째 회의를 개최했으며 운용사 대표가 참석했습니다. 이것은 이사회 ESG 챔피언인 Eva-Lotta Sj가 의장을 맡고 있습니다.영형stedt, 진행 상황을 감독하기 위한 전용 포럼을 제공할 것입니다.

거버넌스 관점에서 이사회 및 위원회 구성을 검토하고 2022년 12월 6일부터 Sarah Whitney를 선임 독립 이사(SID)로 임명한다고 발표했습니다. 그녀는 SID로서 상당한 공헌을 한 Keith Mansfield의 역할을 맡았으며 비상임 이사 및 감사 및 위험 위원회 의장으로서 중요한 역할을 계속 수행합니다.

또한 2022년 10월 주주총회에서 승인된 투자운용계약(IMA) 조건을 재협상했습니다.

시야

우리는 자산 관리 및 개발 활동을 통해 소득 성장을 촉진하고 예상되는 비용 기반의 추가 감소로부터 이익을 얻는 데 지속적으로 집중하여 운영 성과를 개선하는 데 있어 하반기에 추가 진전을 이룰 것이라고 확신합니다.

약한 경제 환경으로 인해 테이크업 수준이 최근 경험한 예외적인 수준에서 완만해질 가능성이 있지만 전반적인 임차인 수요는 여전히 견고하고 다양한 비즈니스 부문에서 파생됩니다. 공급은 계속해서 제한되고 있으며 개발 파이프라인은 더 높은 비용과 부채 금융의 낮은 가용성으로 인해 제약을 받고 있습니다. 이러한 외부 상황에 비해 공실률은 낮은 수준을 유지하여 긍정적인 임대 성장을 계속 지원할 것으로 예상되지만 잠재적으로 최근 기록된 매우 높은 공실률보다 낮을 수 있습니다.

2022년 하반기에 경험한 급격한 금리 인상은 결과적으로 부동산 수익률과 자산 가치의 조정으로 이어졌습니다. 이미 가치가 크게 하락한 시장의 경우 투자자들이 조정된 가격 수준과 물류 부문의 강력한 기본 펀더멘털에 반응하면서 투자 규모가 안정되는 것으로 보입니다.

이번 회계연도 이후에도 이 부문과 회사에 대한 전망은 여전히 ​​긍정적입니다. 불확실한 거시경제적 배경 측면에서 더 큰 가시성이 나타남에 따라 강력한 기본 시장 펀더멘털과 긍정적인 구조적 동인의 결합이 계속해서 유럽 물류 부문에 자본을 유치하고 임대 성장을 지원할 것이라고 믿습니다. 우리는 견고한 대차대조표와 결합된 우리의 잘 배치된 고품질 포트폴리오가 장기적으로 주주들에게 매력적인 수익과 수익 및 배당금의 지속적인 성장을 창출할 수 있을 것이라고 확신합니다.

관리자 보고서

목표 달성

우리는 이번 회계연도에 명확한 우선순위를 설정했습니다. 이들은 자산 관리 및 개발 프로그램을 진행하고 회사의 운영 효율성을 개선하여 기존 포트폴리오 내에서 소득 성장 기회를 포착하는 데 중점을 두었습니다. 이러한 조치는 주당 수익을 늘리고 비용 비율을 낮추는 것을 목표로 하여 FY23에 대한 완전한 배당금을 얻었습니다. 지난 6개월 동안 우리는 이러한 우선 순위를 제공하는 데 상당한 진전을 이루었습니다.

이 기간 동안 우리는 연간 임대 수입을 5.8% 또는430만 유로, 주로 구성260만 유로자산 관리 이니셔티브 및 개발 프로젝트를 통해170만 유로임대 내 인플레이션 연결을 통해. 좋아요⁵임대료 증가율은 지난 6개월 동안 5.8%, 지난 12개월 동안 10.4%였습니다. 우리는 이러한 활동을 통해 회계연도의 남은 기간 동안 추가적인 소득 성장을 가져올 것으로 기대합니다.

또한 회사의 비용 기반은 2022년 8월부터 유효한 관리 수수료를 대폭 인하한 수정된 투자 관리 계약으로 인해 더 많은 혜택을 받았습니다. 그 결과 조정된 EPRA 비용 비율이 FY22의 29.5%에서 2023년 상반기의 25.6%로 감소했습니다. . 수수료가 추가로 인하될 것으로 예상합니다 c.110만 유로포트폴리오 밸류에이션과 연계하여 하반기에 이는 추가 소득 증가와 함께 20-25% 범위의 연간 비용 비율 목표를 달성할 수 있는 궤도에 올라섰습니다.

임대 소득 증가, 운영 비용 절감 및 전년도 인수로 인한 전체 기여로 인해 조정된 주당 수익이 48.4% 증가했습니다.2.70센트. 회사는 다음과 같은 배당을 선언했습니다.2.50센트기간과 관련하여 배당률은 108.0%입니다. 이는 FY22 배당률 84.8%, FY22 4분기 배당률 100.9%와 비교됩니다.

올해의 또 다른 우선순위는 회사의 대차대조표를 견실하게 유지하는 것이었습니다. 회사는 고정 및 상한선을 통해 유지되는 낮은 부채 비용, 단기 재융자 없음 및€171m시설의 헤드룸(€138m모든 개발 및 자산 관리 약속을 고려한 후). 기말 LTV는 약정을 포함하여 44.9% 또는 46.0%였습니다. 이는 회사가 이전에 언급한 45%의 중기 목표와 일치하고 부채 약정 임계값보다 훨씬 낮지만 주기의 이 시점에서 우리가 선호하는 범위의 상단에 있습니다.

따라서 우리는 대차대조표 건전성과 투자 적격 등급을 유지하기 위해 자본 재활용 접근 방식의 일부로 확인된 몇 가지 선택적 처분을 시작했습니다. 적절한 경우 이는 기존 포트폴리오 내에서 더 높은 수익 기회를 제공할 것입니다.

평가 변경 및 시장 업데이트

밸류에이션에 영향을 미치는 시장 중심의 아웃사이드 수익률 변동

이 기간 동안 우리는 JLL 대신 CBRE를 독립적인 평가자로 임명했습니다. CBRE는 모든 지역과 시장에서 활동하는 현지 사무소 네트워크를 통해 유럽 물류 부문에서 풍부한 경험을 보유하고 있습니다.

2022년 하반기에 목격된 어려운 거시 경제 환경과 급격한 금리 인상은 자본 비용의 상승으로 이어져 많은 투자자들이 투자 활동을 중단하거나 연기하게 만들었습니다. 결과적으로 투자 규모의 급격한 감소와 가격 가시성 부족은 2022년 하반기부터 2023년까지 유럽 물류 부문 전반에 걸쳐 부동산 수익률이 크게 확장되는 데 기여했습니다. Tritax EuroBox 포트폴리오는 이러한 추세에 영향을 받지 않았습니다.

회사의 자산 포트폴리오는 다음과 같이 평가되었습니다.€1,596.7m2023년 3월 31일 기준,€1.765.6m2022년 9월 30일 기준. 평가액은 해당 기간 동안 14.7% 하락했으며 자산 관리 이익 및 임대 성장으로 인해 하락이 부분적으로 완화되었습니다.

밸류에이션 감소는 순 초기 수익률이 지난 6개월 동안 70bp 상승한 4.5%로 이동하면서 포트폴리오 전반에 걸친 수익률 확장에 의해 주도되었습니다. 이는 포트폴리오의 시장 임대 가치에 대한 평가자의 추정치가 3.4% 증가하고 포트폴리오 회귀가 15.3%로 증가하여 부분적으로 상쇄되었습니다(1200만 유로).

장기적인 시장 동인은 그대로 유지됩니다.

유럽의 물류 부동산 시장은 특히 다음과 같이 공간에 대한 직업적 수요를 주도하는 다년간의 추세에 따라 달라집니다.

· 전자 상거래의 지속적인 성장, 효율적인 이행과 함께 종종 대규모의 고도로 자동화된 물류 시설, 주요 인구 밀집 지역과 강력한 운송 연결이 필요함;

· 팬데믹과 코로나19로 예시된 것처럼 외부 충격에 대한 효율성과 탄력성을 보장하기 위해 공급망을 최적화, 강화 및 제거해야 할 필요성우크라이나전쟁; 그리고

· 기업이 자체 ESG 목표를 지원하고 에너지 비용을 절감하며 직원을 위한 최적의 작업 공간을 제공하는 동시에 향후 몇 년 동안 목적에 적합한 최고의 ESG 자격 증명을 갖춘 지속 가능한 건물에서 운영해야 할 필요성이 증가하고 있습니다.

이러한 추세는 임차인 수요 및 임대 성장에 대한 중장기 전망이 여전히 매력적이라는 것을 의미합니다.

입주자 수요 견조

임차인 수요는 9.9m sqm로 건전하게 임대되었습니다.유럽지난 6개월 동안(출처: CBRE). 활동이 최근 몇 년간 기록적인 수준에서 둔화되었지만 장기적인 추세(10년 평균: 9.8m sqm)와 일치합니다. 이러한 수요는 기업이 미래의 혼란에 대한 완충 장치로 공급망을 해결하고 주식 보유량을 늘릴 수 있는 기회를 잡았기 때문에 광범위하게 기반을 두고 있습니다. 타사 물류 회사는 고객이 공급망 관리를 아웃소싱하고 유연성을 활용하여 추가 버퍼 재고를 흡수하기 때문에 특히 활발합니다. 도전적인 경제 상황은 단기적으로 점유자의 투자 결정을 늦출 수 있지만 대형 물류 건물은 일반적으로 전략적 역할을 수행하고 점유자는 장기적인 약속을 합니다. 따라서 공급망 및 ESG 추세는 중기적으로 거주자의 요구를 지원할 수 있는 고품질의 위치가 좋고 에너지 효율적인 건물에 대한 수요를 계속해서 주도할 것입니다.

공급은 역사적 기준에 따라 낮은 상태를 유지

팬데믹으로 인한 예외적인 수요로 인해 공실률이 사상 최저치로 떨어졌습니다. 이후 공실률은 기말에 3.0%로 소폭 상승했지만(2022년 12월 31일 마감 분기: 2.6%, 출처: CBRE) 역사적 수준에 비해 매우 낮은 수준을 유지하고 있으며 여러 하위 시장에서 사용할 수 있는 적합한 재고가 거의 없습니다.유럽. 개발자들은 앞으로 몇 달 동안 완료될 투기 개발을 진행함으로써 이전 기록 요구에 응답했습니다. 그러나 높은 이자율과 부채 가용성 감소로 인해 새로운 프로젝트를 시작하기 매우 어려운 환경이 되었으며 올해 말까지 새로운 공간의 인도가 감소하여 시장 펀더멘탈을 지원하는 데 도움이 될 것으로 예상됩니다.

임대료는 추가 상승이 예상됨

수요-공급 불균형과 낮은 수준의 빈 공간은 많은 시장에서 계속해서 임대 성장을 창출하고 있습니다. 현재 경제 환경이 입주자 결정을 지연시킬 가능성을 반영하여 2023년 남은 기간 동안 지속되지만 보다 온건한 임대 성장이 예상됩니다.

가치 창출 전략

가치 창출을 위한 우리의 전략은 자본 배분에 대한 규율 있는 접근 방식, 강력한 재무 상태 유지, 사업 활동의 모든 측면에 ESG 통합이라는 세 가지 기본 원칙에 기반합니다.

이러한 원칙과 장기 투자 철학을 바탕으로 다음과 같은 특징을 지닌 포트폴리오를 구성하고 관리하고자 합니다.

· 안정적인 소득 창출 자산과 자산 관리 및 개발 활동을 통해 가치를 창출할 수 있는 기회에 대한 노출 사이의 적절한 균형

· 매우 효율적인 포트폴리오, 최소한의 공실 및 비용 누출과 함께 내장형 인플레이션 연계 임대료 에스컬레이터를 통합하는 강력한 회사에 장기 임대를 허용합니다.

· 다음에 의해 다변화된 포트폴리오:

영형 그러나 규모의 경제를 달성할 수 있는 적절한 임계 질량을 갖는 각 국가의 목표와 함께

영형 그러나 기존 및 잠재적 공급이 제한되고 운영 효율성 확보를 용이하게 하는 대규모 창고에 중점을 둡니다.

영형 대규모 다국적 조직에 중점을 둔 고객 및 비즈니스 부문

포트폴리오 구성 시 다음과 같은 물류 자산을 대상으로 합니다.

• 인구 밀도가 높은 지역 내 또는 인근의 확립된 유통 허브에 잘 위치하며 우수한 교통 연결과 충분한 노동력, 전력 공급 및 데이터 연결성을 갖추고 있습니다.

• 직업 수요의 구조적 변화로 인해 혜택을 받을 가능성이 있는 공급이 제한된 지역에 있어 임대 성장 및 자본 가치를 촉진하는 데 도움이 됩니다.

• ESG 성과 기준에 부합하여 건물이 입주자와 투자자의 목표를 충족하도록 보장합니다.

• 자산 관리 및 개발 활동을 통해 소득을 늘리고 자본 가치를 창출할 수 있는 기회를 제공합니다.

• 재정적으로 강한 임차인에 대한 지수 연계 임대의 혜택;

• 점유자의 물류 및 유통 공급망의 핵심 부분을 이행합니다. 그리고

• 다양한 입주자에게 적합한 유연한 레이아웃을 갖추고 있습니다.

위의 접근 방식은 방어적인 특성과 내재된 성장 잠재력을 모두 갖춘 포트폴리오를 생성합니다. 이는 장기적으로 주주들에게 예측 가능하고 성장하는 배당금과 매력적인 총 수익을 제공하려는 회사의 목표를 뒷받침합니다.

자산 관리에 대한 사전 예방적 접근

포트폴리오 목표를 달성하는 방법의 근본적인 부분은 기존 포트폴리오 내에서 소득 성장 및 가치 창출 기회를 식별하고 구체화하는 데 중점을 둔 자산 관리에 대한 능동적인 접근 방식입니다.

우리는 1년에 두 번 모든 자산에 대해 엄격한 상향식 검토를 수행합니다. 이를 통해 각 자산에 대한 가치 극대화 전략을 결정하고 예상되는 총 수익을 검토할 수 있습니다. 이와 함께 우리는 하향식 검토를 수행하여 포트폴리오가 유럽 대륙 물류 부문에 지속적으로 영향을 미치는 긍정적인 구조적 동인으로부터 혜택을 받을 수 있도록 최적의 위치에 있는지 확인합니다.

이 프로세스는 예를 들어 자산 관리 계획을 완료하고 자산의 가치 창출 잠재력을 극대화한 자산을 강조 표시하여 자산 재활용 전략을 알려줍니다. 또한 성능이 저하될 것으로 예상되는 시장 또는 우리가 하위 규모 위치를 가지고 있고 적절한 시간 척도에 충분한 규모를 확보하는 것이 어려울 시장을 식별합니다. 이러한 자산은 처분 대상으로 식별되어 자본을 가치 창출 기회로 재활용하거나 대차대조표 레버리지를 줄일 수 있습니다.

이러한 접근 방식에 대한 우리의 약속은 포트폴리오의 전략적 자산 관리에서 보다 적극적인 역할을 수행하고 고객과의 관계를 더욱 강화할 수 있도록 경험이 풍부한 자산 관리자를 추가로 채용함으로써 입증됩니다. 이 역할은 현지에 기반을 둔 자산 관리자 파트너와 긴밀히 협력할 것입니다. 또한 공급망 및 전력 전문 지식과 같은 광범위한 Tritax 그룹 내 전문 기술을 점점 더 많이 활용하여 미래 자산 관리 계획을 수립하는 데 도움을 주고 있습니다.

포트폴리오 구성

기간 말에 포트폴리오는 건물 크기와 입주자에 따라 다양화되고 25개 자산으로 구성되었으며벨기에,독일,이탈리아,네덜란드,폴란드,스페인그리고스웨덴. 자산은 규모가 크며 포트폴리오의 68%가 50,000제곱미터(평균 크기는 64,000제곱미터)를 초과하고 현대적이며 포트폴리오의 88%가 지난 10년 동안 구축되었습니다.

적절한 수준의 위험과 함께 전반적으로 매력적인 수준의 수익을 제공하기 위해 당사의 포트폴리오는 안정적인 핵심 자산과 개발 자산에 대한 통제된 노출을 결합합니다. 기말에 자산 유형별로 분할된 포트폴리오는 다음과 같습니다.

안정화된 자산은 노출의 대부분을 구성하고 회사의 상대적으로 낮은 위험 포지셔닝을 반영하는 이 요소와 함께 포트폴리오의 핵심 수익을 제공합니다. 이 수입의 핵심 특성은 고객 명단의 품질, 긴 임대 기간 및 대부분의 임대에 포함된 연간 연동 구조에 반영됩니다.

개발 자산은 리스크 스펙트럼의 하단을 나타내는 사전 개발의 포워드 펀딩과 하이엔드의 투기적 개발 펀딩으로 더 높은 수익을 얻을 수 있는 가능성을 제공합니다. 모든 경우는 아니지만 일반적으로 임대 보증은 건물 완공 후 잠재적인 무효 기간으로부터 보호하기 위해 개발자 파트너와 합의됩니다. 투기적 개발은 감정된 수준보다 더 높은 시장 임대료 수준 또는 개발의 건설 단계를 통해 발생할 수 있는 추가 임대 성장을 포착할 수 있는 기회를 제공합니다.

기말에 포트폴리오 가중 평균 만기되지 않은 리스 기간은 9.6년(2022년 9월 30일: 9.3년)이었고 첫 번째 중단까지 가중 평균 만기되지 않은 리스 기간은 7.9년(2022년 9월 30일: 8.0년)이었습니다.

기간 말 EPRA 공실률은 해당 기간 동안 투기적 포워드 펀딩 2개 완료 후 5.4%(2022년 9월 30일: 0.3%)였습니다. 기간 종료 후 Dormagen의 임대로 인해 예상 EPRA 공실률이 2.0%로 감소했습니다.

고품질 고객 기반

포트폴리오 전반에 걸쳐 회사는 36개의 고객을 보유하고 있으며 이들은 부문별로 다양화되어 있습니다. 회사 고객 중 다수는 세계에서 가장 잘 알려진 회사를 포함하여 수십억 유로 규모의 기업으로 회사 수입원의 보안을 뒷받침합니다.

아래 표는 기말에 가장 큰 고객 10명을 보여줍니다.

참고: 개발자 라이선스 및 임대 보증 수입은 연간 임대 수입의 6.6%에 해당합니다. Dormagen에서 사후 기간 종료 후 이 수치는 다음과 같이 줄어듭니다. 3.4%.

연동은 연간 임대 성장을 주도합니다.

대부분의 회사 리스에 포함된 연동 조항은 상당한 인플레이션 보호와 정기적인 수입 증가를 제공하여 주주들에게 예측 가능하고 증가하는 배당금을 제공하려는 회사의 목표를 지원합니다. 임대료 상승은 지역 인플레이션 측정과 연결되거나 합의된 비율로 고정되며 일반적으로 매년 인상됩니다.

아래 표는 포트폴리오 임대 검토를 유형별로 분류한 것입니다.

반전 가능성이 있는 포트폴리오

각 기간 말에 회사의 독립적인 평가자는 포트폴리오(포트폴리오 ERV)의 시장 임대 가치 추정치를 제공합니다. 이는 모든 건물이 현재 시장 수준에서 임대된 경우 포트폴리오가 생성해야 하는 임대료입니다.

2023년 3월 31일에 포트폴리오의 ERV는9,050만 유로(2022년 9월 30일:8090만 유로). 그 결과, 현재 임대 수준에서 잠재적 역전 상승이 다음 수준으로 증가했습니다.1,200만 유로이는 우리의 미래 소득 성장 기회를 지속적으로 뒷받침합니다.

강력한 ESG 자격 증명

우리 고객은 점유하는 건물의 ESG 성과가 자신의 ESG 약속 및 목표와 일치하도록 점점 더 요구하고 있습니다. 우리 건물의 ESG 자격 증명은 우수한 입주자를 포트폴리오로 유치하고 유지하는 데 중요한 역할을 하며 고객이 이해 관계자의 기대를 충족할 수 있도록 합니다. 우리는 고객과 협력하여 에너지 절약 이니셔티브와 효율성을 공동으로 제공하는 것이 우리 접근 방식의 핵심이라는 명확한 ESG 전략을 가지고 있습니다.

우리 건물의 ESG 성과와 고객에 대한 매력은 점차 우리 자산의 미래 가치와 유동성에 대한 고려 사항이 되고 있습니다.

회사는 지속 가능성 모범 사례 권장 사항 제출에 대해 GRESB 및 EPRA Gold로부터 5개의 그린 스타 등급 및 섹터 리더 등급을 받았습니다.

ESG 전략의 진화

2020년에 우리는 2020~2023년 기간 동안 ESG 목표 범위를 설정했습니다. 2022년의 주요 우선 순위 중 하나는 새로운 업데이트된 ESG 목표를 시작할 명확한 기준선을 설정하는 것이었습니다. 이러한 목표는 다음과 같이 요약되는 회사의 ESG 성과에 대한 4가지 주요 목표를 반영합니다.

1. 당사의 ESG 전략 및 성과 기준은 회사의 투자 철학을 근본적으로 뒷받침합니다.

2. 우리의 포트폴리오와 자산은 순 제로 탄소입니다.

3. 우리의 포트폴리오는 우리의 기후와 자연 세계에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4. 우리 포트폴리오가 제공하는 사회적 가치는 모든 지역의 사람들과 지역 사회에 의미 있는 차이를 만듭니다.

이러한 새로운 목표는 우리가 고려하고 있는 모든 요소를 ​​포함합니다. 이러한 목표 내에서 가장 주목할 만한 것은 이전에 언급한 2050년 목표보다 2040년까지 비즈니스의 모든 측면에서 순 제로 탄소를 달성하겠다는 약속이 강화된 것입니다. 이러한 목표는 KPI와 비교하여 매년 검토되고 필요에 따라 업데이트됩니다.

2023년 ESG 목표 및 KPI

내재 소득 성장 기회 포착

지난 2년 동안 우리는 가치 창출 자산 관리 활동 및 개발을 통해 이용 가능한 더 높은 수익 기회에 대한 회사의 노출을 선택적으로 증가시키기 위해 노력했습니다. 우리는 이 기간 동안 두 영역 모두에서 긍정적인 진전을 이루었습니다.

자산관리 활동을 통한 소득 증대

기간 동안 완료된 중요한 자산 관리 활동은 다음과 같습니다.

• 주요 확장바르셀로나~에스페인회사의 연간 임대 수입을230만 유로2022년 11월에 수입이 발생했습니다.

• Strykow에서 우리 고객인 Arvato를 위해 새로운 확장 공사를 하기로 한 계약폴란드, 기존 임대 계약의 11년 재계약과 함께. 이 확장은 연간 임대 수입을 7.2% 증가시키는 비용 수익률로 개발될 것입니다.50만 유로완료시.

• 2019년 Dormagen에서 선도적인 글로벌 물류 운영업체와 새로운 10년 임대 계약 완료독일인수한 임대 보증보다 17.8% 앞선 임대료로 연간 임대 수입을 추가로 증가50만 유로.

개발 프로그램 진행

우리는 개발 프로그램을 순조롭게 진행하여 3개의 전방 자금 지원 개발을 시간과 예산에 맞게 완료했습니다.

· 루센달,네덜란드: 2022년 12월과 2023년 2월에 각각 완료된 Lidl에 대한 선도 자금 지원 개발 프리렛의 두 번째 및 세 번째 단위. 이 단위는 연간 임대 수입을 창출합니다.340만 유로, 동등한 금액의 기존 임대 보증을 대체합니다.

· 로저스버그 I,스웨덴: 2023년 1월 투기성 선도펀딩 2건 중 첫 번째 실질적인 완료에 도달했습니다. 받는 회사와119만 유로12개월 임대 보장을 통해 연간 13,181평방미터의 공간. 임대보증금 이상의 임대료로 임차인과 협의 중에 있습니다.

· 도르마겐,독일: 2023년 3월 말에 우리는 이 36,434sqm의 투기적 선도 자금을 실질적으로 완료했으며 5월 초에 선도적인 글로벌 물류 운영업체와 새로운 10년 임대 계약을 체결했습니다.

우리는 Roosendaal에 대해 BREEAM Very Good 또는 Excellent 등급, Rosersberg I에 대해 BREEAM Very Good, Dormagen에 대해 DGNB 골드 등급을 목표로 하고 있습니다.

우리의 다른 개발은 다음 계획을 위해 계속 진행됩니다.

· 세티모 토리노,이탈리아- 28,250sqm의 투기적 포워드 펀딩, 2023년 5월에 실제 완료 예정이며 ERV는130만 유로;

· 콩,독일- 66,065sqm의 프리렛 포워드 펀딩, 계약된 임대료로 2023년 6월에 실질적인 완공 예정410만 유로및 ERV의470만 유로; 그리고

· 로저스버그 II,스웨덴- 17,832sqm의 투기적 포워드 펀딩, 2023년 7월 ERV의 실제 완료 예정190만 유로.

위의 투기적 포워드 펀딩은 12개월 임대 보장의 혜택을 받으며 두 건물 모두에 상당한 수준의 잠재적 관심이 있습니다.

2021년 9월 회사는 오버하우젠의 물류 자산에 대한 포워드 펀딩을 발표했습니다.독일. 최종 허가를 받은 후 2023년 1월에 토지를 취득했습니다. 개발자 파트너 중 하나인 Verdion은 연간 임대 수입을170만 유로완전히 놓을 때. 그 의도는 우호적인 시장 상황과 적절한 수익에 따라 회계연도 하반기에 이 투기적 포워드 펀딩의 건설을 시작하는 것입니다.

회사는 건물 확장 가능성이 있는 여러 부지를 소유하고 있습니다. 여기에는 다음이 포함됩니다.

· 운스토르프,독일- 건물은 5,000제곱미터 확장 2개로 구성된 10,000제곱미터까지 확장할 수 있습니다. 고객사 Havi와의 논의가 진행 중입니다.

· 인질 바람,독일- 우리는 관련 임대 연장과 함께 글로벌 물류 센터의 42,000제곱미터 확장에 대해 Puma와 논의 중입니다.

ESG 성과 향상

이 기간 동안 우리는 지붕에 태양광 패널을 설치하여 재생 에너지를 생산할 수 있는 자산의 수를 늘리기 위한 이니셔티브를 계속 진행했습니다. 컨설턴트와 협력하여 독일 자산 3개에 대한 타당성 보고서를 완료했으며 2023년 4분기와 2024년 1분기에 두 곳에서 설치를 시작할 것으로 예상합니다. 그 의도는 단계적 프로그램을 유지하기 위해 타당성 조사 및 설치의 롤링 프로그램을 구현하는 것입니다. 이러한 이니셔티브는 모든 ESG 문제에 대해 정기적으로 참여하는 고객과 협력하여 진행되고 있습니다.

우리는 사회적 영향을 증가, 관리 및 측정하기 위한 접근 방식을 개발하고 있습니다. 이것은 자산 관리자 및 자산 관리자와 협력하여 수행됩니다.

재무 검토

임대 수입

해당 기간 동안 임대 수입은 18.1% 증가한3260만 유로(2022년 상반기:2,760만 유로). 이러한 성장은 주로 이전 기간의 완전한 인수 혜택, 리스에 내재된 연동 및 회사의 자산 관리 활동의 기여에 기인합니다.바르셀로나11월 연장완료.

6개월 동안 비슷한 연간 임대 소득은 5.8% 더 높았습니다.7860만 유로(2022년 9월 30일:7,430만 유로). 12개월 동안 비슷한 연간 임대 소득 증가율은 10.4%였습니다.

운영 및 관리 비용

회사의 운영 및 관리 비용은900만 유로(2022년 상반기:850만 유로), 주로 구성

• 관리자에게 지불해야 하는 관리 수수료340만 유로(아래 참조) (2022년 H1:400만 유로);

• 회계, 세금 및 감사를 포함한 회사의 운영 비용, 그리고

• 이사 수수료.

관리 수수료는 2022년 10월 25일 주주가 승인한 투자 관리 계약(IMA)에 대해 이전에 발표된 변경 사항의 혜택을 받았으며 그 결과 해당 기간 동안 회사에 상당한 절감 효과를 가져왔습니다. 2023년 3월 31일 현재 순자산 가치가 낮아지면 관리 수수료가 약 100% 감소합니다.110만 유로올해 하반기에.

임대 소득 증가와 함께 낮은 비용 기반은 6개월 동안 조정된 EPRA 비용 비율(공실 비용 포함)이 25.6%(2022년 상반기: 30.9%)로 5.3포인트 감소하는 데 기여했습니다. 하반기에는 원가율이 더 낮아져 20~25% 수준에서 안정될 것으로 예상된다.

금융 비용

해당 기간 동안의 총 자금 조달 비용은430만 유로(2022년 상반기:350만 유로), 평균 부채 비용 1.2%(2022년 상반기: 1.1%)를 반영하며, 이는 고금리 환경을 고려할 때 매력적입니다. 회사의 현재 고정 및 상한선 부채 수준(아래 부채 금융 섹션 참조)을 감안할 때 올해 하반기의 최대 평균 실행 비율 부채 비용은 1.46%가 될 것으로 예상됩니다.

순이익

해당 기간의 세전 손실은2억 4,130만 유로(2022년 상반기:1억 3,820만 유로이익), 주로 투자부동산의 부정적인 평가 움직임(2023년 상반기:2억 6,770만 유로; 2022년 상반기: 이익1억 2,780만 유로). 시장 섹션에서 설명한 바와 같이 2022년 하반기 금리 인상은 자본 비용 상승으로 이어져 유럽 물류 부문 전반에 걸쳐 부동산 수익률이 크게 확대되었습니다.

해당 연도의 현재 소득세 부과금은 회사의 순 재산 소득의 2.8%였습니다.

과세 비용은 주로 회사가 투자하는 지역 관할 구역에서 발생합니다. HMRC 승인 투자 신탁으로서 회사는영국부과 가능한 이익에 대한 법인세. 회사도 면제영국배당소득에 대한 법인세영국또는 비-영국배당금이 법인세법 2009에 따라 면제 클래스 중 하나에 속하는 회사.

향후 기간의 법인 세율은 주로 회사가 자산을 취득하는 관할권에 따라 달라지며, 유럽 대륙 전체에 걸쳐 세율이 다릅니다. 회사는 조세 의무를 인위적으로 줄이기 위해 고안된 구조를 사용하지 않으며 적절한 수준의 세금을 납부해야 합니다.

주당순이익

해당 기간의 기본 EPS는 손실이었습니다.27.20센트(2022년 상반기:13.35센트), 주로 해당 기간 동안의 부정적인 밸류에이션 움직임에 의해 발생했습니다. 평가 이동 및 기타 조정을 제외한 EPRA EPS는3.21센트(2022년 상반기:0.90센트).

해당 기간의 조정된 수입은 이전입니다.2,180만 유로(2022년 상반기:1,470만 유로), 조정된 EPS는 다음과 같습니다.2.70센트(2022년 상반기:1.82센트). 기본, EPRA 및 조정 EPS 계산에 대한 자세한 내용은 요약 중간재무제표의 주석 7에서 확인할 수 있습니다.

배당금

회사는 기간과 관련하여 다음 배당금을 선언했습니다.

해당 기간 총 배당금은2.50센트주당 또는2,020만 유로(2022년 상반기:2.50센트주당 또는2,020만 유로) 조정된 수익으로 108.0%가 커버되었습니다(2022년 상반기: 72.6%). 1년 내내 배당금이 조정된 수익으로 완전히 충당될 것으로 예상합니다.

순자산

기말 주당 IFRS NAV는€1.02(2022년 9월 30일:€1.32). EPRA NTA는€1.05(2022년 9월 30일:€1.38). EPRA의 순자산 평가 메트릭에 대한 정보는 EPRA 성과 측정 섹션에서 찾을 수 있습니다.

부채 융자

기말 현재 당사의 총차입금은7억 7,900만 유로. 그 결과 LTV 비율은 44.9%(2022년 9월 30일: 35.2%)가 되었습니다. 개발 및 자산 관리 프로젝트에 대한 회사의 자본 약속을 고려하면 2023년 3월 31일 추정 LTV는 46.0%였습니다. 이는 회사가 이전에 언급한 중기 목표인 45%와 일치하며 LTV보다 훨씬 낮습니다. 65%의 회사 부채 약정에 대한 약정에 따라 관리자의 보고서에 설명된 대로 LTV를 줄이기 위한 조치를 취하고 있습니다. 회사는 시설에 상당한 헤드룸을 보유하고 있습니다.1억 7100만 유로2023년 3월 31일 현재 인출되지 않은 부채, 또는1억3800만 유로자본 약속을 고려한 후.

회사의 자금 조달은 2025년 4분기 이전에 만기가 없으며 총 부채 용량의 73.7%가 고정되어 있고 금리 상한선으로 인한 부채의 유동 요소가 Euribor의 상승을 제한하는 등 중단기 금리 상승으로부터 잘 격리되어 있습니다. 0.65%로. 이 금리 상한선은 2023년 10월에 만료됩니다. 해당 기간 동안 이자 보장은 4.4배(2022년 상반기: 3.4배)로 약정 수준은 1.5배였습니다.

해당 기간 동안 Fitch Ratings Limited는 회사의 상위 무담보 등급을 BBB로 재확인했으며 전망은 안정적에서 부정적으로 변경했습니다. 레버리지를 줄이기 위해 우리가 취하고 있는 조치는 이러한 전망 변화를 해결하고 투자 등급 등급을 유지하기 위한 것입니다.

기간 종료 후 활동

지난 5월, 도르마겐(Dormagen)에 최근 완공된 36,434제곱미터 규모의 건물에 대해 선도적인 글로벌 물류 운영업체와 새로운 10년 임대 계약이 체결되었습니다. 임대료297만 유로연간 임대 보장보다 17.8% 높은 금액으로 합의되었으며 추가 금액을 나타냅니다.€0.5m연간 임대 소득의.

특수관계자 거래

특수관계자와의 거래에는 운용사에게 지급한 운용보수, 이사보수가 포함됩니다. 자세한 내용은 요약 분기재무제표 주석 17에서 확인할 수 있습니다.

대체투자펀드매니저(AIFM)

회사는 AIFMD의 의미 내에서 대체 투자 펀드이며 운용사를 AIFM으로 임명했습니다. 운용사는 Financial Conduct Authority의 전체 범위 AIFM으로 승인되고 규제됩니다.

핵심 성과 지표

아래에는 전략적 진행 상황을 추적하는 데 사용하는 핵심 성과 지표가 나와 있습니다.

EPRA 성과 측정

아래 표는 EPRA(European Public Real Estate Association)의 모범 사례 권장 사항에 따라 계산된 추가 성능 측정을 보여줍니다. 우리는 다른 유럽 부동산 사업과의 비교를 돕기 위해 이러한 조치를 제공합니다. 새로운 EPRA NAV 조치의 전체 조정에 대해서는 EPRA 및 기타 주요 성과 지표에 대한 참고 사항을 참조하십시오.

¹ 빈 부동산 비용을 포함합니다.

² 빈 부동산 비용은 제외됩니다.

주요 위험 및 불확실성

이사회의 위험 관리 책임을 지원하는 감사 및 위험 위원회는 2022년 연례 보고서에 제시된 주요 위험과 불확실성이 기간 동안 크게 변경되지 않았다고 생각합니다. Covid-19 대유행과 관련된 명시적 위험은 주요 위험에서 제거되었습니다. 또한 감사 및 위험 위원회는 일반적인 거시경제적 불확실성으로 인해 특정 위험, 즉 포트폴리오 가치, 금융 비용 및 고객 불이행 위험에 대한 변동성이 더 커진다고 생각합니다.

회사의 주요 위험은 다음과 같습니다.

재산 위험

1. 고객은 불이행할 수 있습니다.

2. 부동산 포트폴리오의 가치는 불리한 변화를 겪을 수 있습니다.

3. 포트폴리오 성장이 둔화될 수 있습니다.

4. 다각화 부족은 지역 위험을 증폭시킬 수 있습니다.

5. 개발 활동이 수익성이 없을 수 있습니다.

운영 위험

6. 회사는 매니저가 제공하는 지속적인 서비스에 의존합니다.

7. 적절한 보험료의 보험이 제공되지 않을 수 있습니다.

재정적 위험

8. 금리는 변동될 수 있습니다.

9. 적절한 비율의 부채 자금 조달이 불가능할 수 있습니다.

10. 채무 계약이 위반될 수 있습니다.

과세 위험

11. 회사의 투자신탁 상태 변경으로 인해 손실이 발생할 수 있습니다.

12. 회사가 투자한 국가의 현지 세법 변경으로 인해 손실이 발생할 수 있습니다.

정치적 위험

13. 일반적인 정치적 및/또는 경제적 불확실성은 회사의 전략 실행 능력을 방해할 수 있습니다.

14. 에너지 가격 상승은 전반적인 경제와 고객에게 영향을 미칠 수 있습니다.

ESG 리스크

15. ESG 관련 위험으로 인한 물리적 위험 및 전환 위험.

사이버 위험

16. 회사의 데이터가 사이버 공격에 노출될 수 있습니다.

2023년 3월 31일에 종료된 6개월 동안의 요약 그룹 포괄손익계산서

2023년 3월 31일에 종료된 6개월 동안의 요약 그룹 자본 변동 명세서

2023년 3월 31일에 종료된 6개월 동안의 요약 그룹 현금 흐름표

2023년 3월 31일에 종료된 6개월 동안의 요약 연결 재무제표에 대한 주석

1. 준비의 기초

2023년 3월 31일에 종료되는 6개월 동안의 이 요약 재무제표는 금융청의 공개 지침 및 투명성 규칙, IAS 34 '중간 재무 보고' 및영국-국제 회계 기준을 채택했습니다. 이 요약 재무제표는 감사를 받지 않았으며 회사법 2006의 목적을 위한 법정 계정을 구성하지 않습니다. 이 요약 재무제표는 2023년 5월 17일 발행이 승인되었습니다.

그룹의 사업은 계절성이 높은 것으로 판단되지 않으므로 2023년 3월 31일에 종료되는 6개월 기간의 연결 손익계산서에 사용된 비교는 2022년 3월 31일에 종료되는 6개월 기간의 연결 손익계산서입니다. 따라서 2022년 9월 30일 종료된 전체 연도에 대한 연결 손익계산서를 공개할 필요가 없습니다(지난 연례 보고서에서 확인 가능).

요약 연결 재무 상태표의 경우 2022년 9월 30일까지 또는 기타 기본 명세서의 경우 2022년 3월 31일까지의 기간에 대해 여기에 제시된 비교 재무 정보는 2006년 회사법 434조에 정의된 법정 계정을 구성하지 않습니다. 해당 기간의 계정이 회사 등록 기관에 전달되었습니다. 2021년 10월 1일부터 2022년 9월 30일까지의 기간 동안 해당 계정에 대한 감사인의 보고서는 자격이 없으며 감사인이 보고서 자격 없이 강조하여 주의를 끌었던 문제에 대한 언급을 포함하지 않았으며 아래 진술을 포함하지 않았습니다. 회사법 2006의 섹션 498(2) 또는 (3).

1.1. 관심가는

이사들은 요약 중간 재무제표 승인일로부터 12개월 동안 그룹의 현금 흐름 예측을 준비했습니다. 이러한 예측에는 그룹에 대한 그럴듯한 하향 시나리오에 대한 이사들의 평가가 포함됩니다. 이러한 예측 현금 흐름과 약정 준수 예측을 뒷받침하는 가정은 상당한 위험 또는 이러한 위험의 조합의 잠재적 영향에 대한 그룹의 탄력성을 조사하기 위해 민감하게 조정되었습니다. 이러한 예측은 다음 시나리오에 대해 더욱 민감해졌습니다.

1) 4명의 주요 임차인이 교체 없이 불이행하고 부동산 개발이 12개월 지연되는 복합적인 영향.

2) 추가 부동산 평가를 초래하는 수익률 확대로 인해 부채 약정에 미치는 영향이 감소합니다.

3) 거시경제 환경 악화로 인한 부채 비용 증가.

2023년 3월 31일 현재 그룹의 현금 잔액은6220만 유로. 또한 RCF(Unsecured Revolving Credit Facility)에 따라 미인출 금액이 있었습니다.1억 5400만 유로재무제표 승인일 현재. 그룹의 전체 시설(RCF, Green Bond 및 미국 사모) 중2억 5천만 유로2025년 10월 만기,5억 유로2026년 6월,1억 유로2029년 1월,5천만 유로2032년 1월에5천만 유로대출에는 가치 대비 대출("LTV"), 이자 보상 비율("ICR") 및 기어링에 대한 금융 약정이 포함됩니다. 이러한 약정은 해당 기간 동안 그리고 이 재무제표 승인일까지 준수되었습니다.

LTV 약정은 연결 재무제표에 사용된 자산 평가를 기준으로 분기별로 측정됩니다. 2023년 3월 31일 현재 평가 기준€1,596,700,000, 그룹은 65% 한도에 대해 44.9%를 보고하면서 약정 한도에 대한 헤드룸을 유지했습니다.

기어링 약정은 통합 주주 자금에 대한 통합 총 순차입금을 기준으로 분기별로 측정됩니다. 가장 최근의 보고에 따르면 그룹은 150% 한도에 대해 87%를 보고하여 약정 한도에 대한 헤드룸을 유지했습니다.

ICR 약정은 회계 소득을 참조하여 모든 측정 기간에 대한 연결 순 금융 비용에 대한 특정 조정이 적용되는 소득 및 세금 차감 전 연결 연결 수익의 비율로 측정됩니다. 가장 최근의 보고에 따르면 그룹은 약정 최소 보고를 4.44회 위반하지 않았으므로 최소 1.5배를 초과할 여지가 있습니다.

결과적으로 이사들은 그룹과 회사가 재무제표 승인일로부터 최소 12개월 동안 만기가 도래하므로 계속해서 부채를 상환할 수 있는 충분한 자금이 있을 것이라고 확신하고 계속해서 재무제표를 준비했습니다. 우려 근거.

2. 유의적인 회계적 판단, 추정 및 가정

그룹의 재무제표를 작성하려면 경영진이 보고일에 수익, 비용, 자산 및 부채의 보고 금액과 우발 부채의 공시에 영향을 미치는 판단, 추정 및 가정을 해야 합니다. 그러나 이러한 가정 및 추정에 대한 불확실성으로 인해 미래 기간에 영향을 받는 자산 또는 부채의 장부 금액에 대한 중요한 조정이 필요한 결과가 발생할 수 있습니다.

2.1 판단

연결실체의 회계정책을 적용하는 과정에서 경영진은 연결재무제표에 인식된 금액에 가장 중요한 영향을 미치는 다음의 판단을 내렸습니다.

사업결합

연결회사는 투자부동산을 소유하고 있는 종속기업을 취득하였습니다. 인수 시 그룹은 각 인수가 사업 인수인지 자산 인수인지를 고려합니다. 그룹은 취득한 일련의 활동 및 자산이 최소한 투입물과 함께 산출물을 창출하는 능력에 크게 기여하는 실질적인 프로세스를 포함해야 하는 사업 결합으로 인수를 회계처리합니다.

그러한 인수가 사업 인수로 판단되지 않는 경우에는 사업 결합으로 취급되지 않습니다. 오히려 법인을 취득하는 비용은 취득일의 상대적인 공정가치를 기준으로 법인의 식별 가능한 자산과 부채 간에 배분됩니다. 따라서 취득전 재산평가이익과 관련된 영업권이나 추가적인 이연법인세는 발생하지 않습니다.

현재 기간에 인수에는 통합 활동 집합의 인수가 포함되지 않았기 때문에 자산 인수로 회계 처리되었습니다.

세그먼트 보고

이사들은 그룹이 유럽 빅 박스 자산에 대한 투자인 단일 부문 사업에 종사하고 있다는 의견입니다. 이사들은 이러한 자산이 유사한 경제적 특성을 가지고 있으며 결과적으로 이러한 개별 자산이 단일 운영 부문으로 보고되었다고 생각합니다.

2.2 추정치

투자부동산의 공정한 평가

투자부동산의 공정가치는 독립적인 부동산 평가 전문가에 의해 독립된 독립된 자산 평가일에 자산이 교환되어야 하는 독립된 거래의 추정 금액으로 결정됩니다. 속성은 개별적으로 평가되었습니다. 평가 전문가는 IAS 40과 IFRS 13의 원칙을 모두 적용하여 인정된 평가 기법을 사용합니다.

평가는 Royal Institution of Chartered Surveyors("RICS") Valuation - Global Standards January 2022("the Red Book")에 따라 작성되었습니다. 반영된 요소에는 현재 시장 상황, 연간 임대, 임대 기간 및 위치가 포함됩니다. 투자부동산의 공정가치를 평가할 때 평가자가 사용하는 중요한 방법과 가정은 주석 9에 설명되어 있습니다.

3 중요한 회계정책의 요약

이 보고서에 채택된 회계 정책은 2022년 9월 30일로 끝나는 회계연도의 연결 재무제표에 적용된 것과 일관되며 2023년 9월 30일로 끝나는 회계연도 동안 일관되게 적용될 것으로 예상됩니다.

3.1 발행되고 2022년 10월 1일부터 유효한 표준

당해 연도에 유효한 IFRS 개정안의 채택으로 인한 중요한 영향은 없습니다. 이는 그룹의 활동과 관련이 없거나 그룹의 현행 회계 정책과 일치하는 회계처리를 필요로 하기 때문에 그룹에 중대한 영향을 미치지 않습니다.

3.2 새로운 표준이 발행되었으나 아직 유효하지 않음

미래 회계연도에 유효하고 연결실체가 조기 채택하지 않기로 결정한 새로운 기준서와 기준서 및 해석서에 대한 수정안이 발표되었습니다. 이들 중 연결실체의 연결재무제표에 중대한 영향을 미칠 것으로 예상되는 사항은 없습니다.

특정 새로운 회계 기준 및 수정 사항은 시작하는 회계연도부터 적용됩니다.

2023년 1월 1일 이후이며 이 재무제표 작성에 적용되지 않았습니다.

- IFRS 17 보험 계약

- 부채의 분류에 관한 IAS 1 '재무제표 표시' 개정

- IAS 8 '회계정책, 회계추정의 변경 및 오류' 개정,

회계추정의 정의

- IAS 1 '재무제표 표시' 개정, 회계정책 공시

- IAS 12 개정 - 단일에서 발생하는 자산 및 부채와 관련된 이연 법인세

거래

- IFRS 17 보험계약 개정: IFRS 17 및 IFRS 9 최초 적용 - 비교 정보

아직 효력이 발생하지 않은 개정안은 회사에 중대한 영향을 미치지 않을 것으로 예상됩니다.

현재 또는 미래 보고 기간과 예측 가능한 미래 거래에 대해 그룹화합니다.

4. 총재산소득

연결실체는 다음 국가로부터 재산 소득을 얻습니다.

연결회사가 받을 해지불능운용리스에 따른 미래 최소리스료는 다음과 같습니다.

연결실체의 투자부동산은 주로 1인 고객에게 임대하고 있으며 일부 고객은 보증을 받고 상업용 부동산 리스계약을 체결하고 있습니다. 대다수는 RPI/CPI 또는 고정 인상률에 연결된 임대료 연동을 가지고 있습니다.

2명의 고객이 각각 해당 기간 동안 임대 수입의 10% 이상을 나타냅니다(516만 유로그리고321만 유로). 2022년 3월 31일 현재 3명의 고객이 임대료의 10% 이상을 차지했습니다(508만 유로,313만 유로그리고289만 유로).

5. 금융수익 및 비용

상각후원가로 측정되는 금융부채에 대한 총 이자는 다음의 은행 차입금에 대해 지급되는 이자 및 약정수수료로 구성됩니다.512만 유로(2022년 3월 31일:354만 유로), 그 중 nil은 두 기간 모두 대문자로 표시되었습니다. 2023년 3월 31일 대출 약정 수수료의 총 상각은128만 유로(2022년 3월 31일:115만 유로), 그 기간(2022년 3월 31일:240만 유로)

6. 과세

그룹포괄손익계산서상의 세금

그만큼영국법인세가 없음은 투자 신탁 회사("ITC")로서의 지위에 따라 해당 기간 동안 "적격 이자 소득"을 완전히 상쇄하기에 충분한 "적격 이자 분배"를 선언하려는 회사의 의도를 반영합니다.

7. 주당순이익

주당순이익("EPS") 금액은 그룹의 보통주에 귀속되는 기간 동안 발생한 손익을 해당 기간 동안 발행된 가중 평균 보통주 수로 나누어 계산합니다. 2023년 3월 31일 현재 희석성 또는 잠재적 희석성 주식 약정이 존재하지 않습니다.

EPS 계산은 다음을 기반으로 합니다.

조정된 수익은 그룹의 배당금 지급 수준을 평가하기 위해 이사회에서 사용하는 성과 측정입니다. 메트릭은 주로 다음에 대해 EPRA 수입을 조정합니다.

나. 고정 임대료 인상 조정 및 대출 약정 수수료 상각과 같이 그룹 포괄손익계산서에 적립되거나 청구되는 비현금 항목 제외

ii. 토지에 접근하기 위해 개발 기간 동안 개발자로부터 받은 현금과 관련된 라이센스 비용 포함 그리고

iii. 자산 취득의 일부로 소득 보증이 첨부된 재산이 있는 취득 자산과 관련된 임대 보증 조정을 포함합니다. 임대 보증은 보장하려는 임대 기간 또는 임대 중단 기간 동안 조정된 수입으로 해제됩니다(현금 이동 또는 약정 책임 정산을 통해). 다만, 본 공시는 그룹 포괄손익계산서상 임대소득으로 처리되지 않으므로 이를 영수로 인식하도록 조정한다.

iv. IFRS에 따라 비용으로 간주되는 예외적인 항목은 본질적으로 자본이며 비즈니스에 장기적인 가치를 제공합니다.

v. 재무 활동이 그룹 운영의 일부가 아니므로 IFRS에 따라 소득으로 간주되는 금융 파생상품의 이자 소득 중 과도하게 헤지된 부분을 제외합니다.

8. 배당금 지급

2023년 5월 18일, 회사 이사들은 2023년 9월 30일로 종료되는 회계연도에 대해 두 번째 중간 배당을 선언했습니다.1.25센트2023년 5월 26일에 등록된 주주들에게 2023년 6월 23일경에 지급될 보통주 1주당.

밖2017만 유로해당 기간 동안 선언된 배당금,710만 유로이자 분배로 지정됩니다.

9. 투자부동산

그룹의 투자 부동산은 평가 대상 투자 부동산의 위치 및 범주에 대한 최근 경험과 인정되고 관련 있는 전문 자격을 갖춘 공인 독립 감정사인 CBRE에 의해 공정 가치로 평가되었습니다. 평가는 RICS 평가 - 글로벌 표준 2022년 1월("레드북")에 따라 작성되었으며 IFRS 13에 명시된 원칙과 일치하는 국제 평가 표준의 권장 사항을 통합합니다. 의견을 형성할 때 CBRE는 수익률 및 예상 임대 가치와 같이 일반적으로 시장과 관련된 일련의 가정을 하고 평가자의 전문적인 판단과 부동산의 현재 임차권을 기반으로 합니다.

평가는 이사의 궁극적인 책임입니다. 따라서 독립적인 평가를 설정하는 데 사용된 중요한 가정은 이사회에서 검토합니다.

이 기간 동안 그룹은 오버하우젠에서 토지를 취득했습니다. 인수는 2023년 1월 5일에 완료되었으며 건설 중인 투자 부동산 아래 표에 나와 있습니다.

¹ 인수 비용 23만 유로(2022년 9월 30일: 1,381만 유로)가 포함되었습니다.

²이 잔액은 IFRS에서 고정된 또는 최소 임대료 인상 및 임대료 면제 기간이 있는 리스를 처리한 결과로 발생하며, 리스 기간 동안 정액 기준으로 임대 수익을 인식해야 합니다. 2023년 3월 31일 현재 금액은 1,229만 유로(2022년 9월 30일: 1,094만 유로)입니다. 이 금액과 현금 영수증의 차이는 재평가가 측정되는 자산의 장부가액을 변경합니다(주석 6 참조).

^삼해당 기간의 공정 가치 변동에는 미실현 이익 1,292만 유로(2022년 9월 30일: 9,308만 유로)와 미실현 손실 2억 8,062만 유로(2022년 9월 30일: 4,314만 유로)가 포함되었습니다.

2023년 3월 31일 기준으로 그룹은 총 3,260만 유로(2022년 9월 30일: 1억 2,370만 유로)의 개발 자산과 관련하여 다음과 같은 자본 약속을 했습니다.

· 7위 토리노 490만 유로

· 기도 960만 유로

· 로저스버그 II 1140만 유로

· 스트라이코프 670만 유로

이러한 비용은 재무 상태표에 제공되지 않습니다. 자본 약정은 개발자의 자금 조달 계약에 따라 자산을 완료하는 데 드는 비용을 나타내며 여기에는 개발자의 마진이 포함됩니다.

평가 및 부동산 위험

그룹 포트폴리오의 일부인 부동산 자산의 공정 가치에는 시장이 부동산 투자에 귀속시키는 수익률의 변동과 벌어들일 수 있는 시장 소득으로 구성된 위험이 있습니다.

부동산 투자는 일반적인 경제 환경, 시장의 수요와 공급 역학, 기후 위험, 경쟁 및 운영 비용 증가와 같은 외부 요인에 의해 부정적인 영향을 받을 수 있습니다.

자산별 특성 외에도 일반적인 시장 상황은 투자 자산과 관련된 규제 요구 사항의 비용, 이자율 수준 및 자금 조달 가능성과 같은 투자 자산의 가치와 수익에 영향을 미칩니다.

그룹 관리자는 위에서 언급한 부동산 위험을 완화하기 위한 목적으로 포트폴리오 전략을 구현했습니다. 지역, 위험 범주 및 테넌트를 다양화함으로써 포트폴리오의 위험 프로필을 낮출 것으로 예상됩니다.

새로운 투자와 관련하여 경영진은 그룹의 투자 목적 및 제한 사항에 따라 특정 투자 범주를 대상으로 할 것입니다. 이러한 투자는 상당한 기간에 걸쳐 이루어질 수 있기 때문에 연결실체는 이러한 투자를 지렛대 삼을 경우 금리 변동 위험과 부동산 시장의 불리한 변화에 직면하게 됩니다.

공정 가치 계층

연결회사는 모든 투자부동산과 건설 중인 투자부동산이 IFRS 13에서 정의한 공정가치 서열체계의 수준 3에 해당한다고 생각합니다. 기간 중 레벨 2와 레벨 3 사이의 모든 이동.

평가는 다음과 같이 RICS 평가 기준에 정의된 시장 가치("MV")를 기준으로 작성되었습니다.

"당사자들이 합리적이고 신중하며 강요 없이 행동한 적절한 마케팅 후 팔의 길이 거래에서 평가일에 재산이 교환되어야 하는 예상 금액."

RICS 평가 기준에 정의된 MV는 IFRS의 공정 가치와 동일합니다.

평가기법 및 공정가치 결정에 사용된 관측할 수 없는 주요 투입변수와 관련된 다음의 설명 및 정의는 다음과 같습니다.

평가 기법

완성된 투자부동산 : 소득접근법

소득 방법(또는 소득 접근법)은 자산의 현재 임차권과 적절한 수익률로 자본화된 임대 만료 시 시장 임대료를 합산하여 자산 소유와 관련된 미래 혜택의 순 현재 가치를 정량화합니다. 이 방법론은 리스 기반 소득이 영구적으로 모든 위험 수익률로 자본화되는 직접 자본화 모델을 기반으로 합니다. 이 방법론의 선택은 이러한 유형의 부동산(소득 창출)에 대해 잠재적 구매자가 사용할 분석의 기본을 나타냅니다.

건설 중인 투자부동산: 잔여접근법

건설 중인 부동산에 대한 잔여 접근법은 소득 접근법을 사용하여 완성된 부동산의 예상 평가를 취하고 개발을 완료하기 위한 예상 비용과 개발자의 이익에 대한 충당금을 공제합니다.

관찰할 수 없는 입력: 예상 임대 가치("ERV")

ERV는 그룹의 속성과 관련된 여러 변수에 따라 달라집니다. 여기에는 크기, 건물 사양 및 위치가 포함됩니다. 2023년 3월 31일에 범위는 제곱미터당 연간 €40.01 - €126.00 사이였습니다(2022년 9월 30일: 연간 제곱미터당 €44.00 - €94.00). 2023년 3월 31일 가중 평균 ERV는 제곱미터당 연간 €58.30였습니다(2022년 9월 30일: 제곱미터당 연간 €57.40).

관찰할 수 없는 입력: 수율

수율은 임차인, 임대 기간 및 ERV에 대해 위에 나열된 기타 변수에 따라 다릅니다. 2023년 3월 31일 평균 수익률은 4.7%였으며 범위는 3.6%~6.7%였습니다(2022년 9월 30일: 평균 수익률은 3.94%, 범위는 2.3%~4.9%였습니다). 수익률에 내포된 것은 기후 위험에 대한 평가자의 고려입니다.

수율과 ERV는 반드시 독립 변수는 아닙니다. 한 가정의 변경으로 인해 다른 가정의 변경이 상쇄될 수 있지만 두 가정의 변경이 모두 평가에 미치는 영향이 증가할 수 있습니다.

중요한 관찰 불가능한 입력의 측정 민감도

위의 중요한 회계 추정 및 판단에 명시된 바와 같이 그룹의 부동산 포트폴리오 평가는 추정 불확실성에 노출되어 있으며 본질적으로 주관적입니다. 대차대조표일에 부동산 포트폴리오를 평가할 때 연결실체는 민감도 분석에서 아래에 사용된 범위가 해당일에 적절하다고 판단했습니다.

이에 투자부동산에 대하여 다음과 같은 민감도 분석을 준비하였습니다.:

CBRE 평가에는 평가일에 가상의 구매자에게 발생할 수 있는 거래 비용에 대한 공제가 포함됩니다. 이러한 비용에는 인지세에 해당하는 부동산 양도세("RETT")가 포함됩니다.벨기에,이탈리아,폴란드그리고스웨덴. ~ 안에이탈리아이는 투자 관리 회사("SGR")의 구조 때문입니다. ~ 안에벨기에그리고스웨덴, 현지 평가 관행은 이러한 시장에서 자산 거래보다는 기업 거래가 널리 퍼져 있기 때문에 그러한 비용을 제외하는 것입니다.

10. 매출채권 및 기타채권

공공 기관의 현금은 세입자가 부동산에 대해 제공한 보증금 176만 유로입니다.바르셀로나, 스페인.

* VAT 미수금에는 개발 전반에 걸친 자본 지출에 대한 VAT와이탈리아100만 유로(2022년 9월 30일: 100만 유로).

상각후원가로 분류되는 매출채권 및 기타채권의 장부금액은 공정가치에 가깝습니다.

연결실체는 매출채권에 대한 전체 기대신용손실 충당금을 사용하여 기대신용손실을 측정하는 IFRS 9 단순화된 접근법을 적용합니다. 기대신용손실을 집합적으로 측정하기 위하여 매출채권은 유사한 신용위험과 연령을 기준으로 그룹화하고 있습니다.

예상 손실률은 기말 이전 기간에 발생한 연결실체의 역사적 신용 손실에 근거합니다. 그런 다음 과거 손실률은 그룹 고객에게 영향을 미치는 거시경제적 요인에 대한 현재 및 미래 예측 정보에 맞게 조정됩니다. 당기와 전기의 기대신용손실충당금과 발생손실충당금은 모두 중요하지 않습니다.

예상신용손실충당금을 뒷받침하는 가정의 합리적으로 가능한 변경은 중요한 기대신용손실을 발생시키지 않을 것입니다.

11. 대출 및 차입금

2023년 3월 31일 기준으로 그룹 부채 공제 약정의 73.7%(2022년 9월 30일: 73.7%)는 고정 기간이며 26.3%는 변동 기간(2022년 9월 30일: 26.3%)입니다. 인출된 모든 부채의 LTV는 목표 45% 대비 44.9%였습니다(RCF에서 65% 한도). 그룹은 해당 기간 동안 적용 가능한 그룹 은행 시설의 모든 재무 약정을 준수했습니다.

그룹은 은행 차입금(2022년 9월 30일: 2억 3900만 유로)으로 1억 7100만 유로의 가용 헤드룸을 보유했습니다.

기말에 상각되지 않은 대출 및 차입금 준비 관련 수수료는 아래 표와 같이 시설에서 인출된 금액과 상쇄됩니다.

연결실체 금융상품의 장부금액과 공정가치의 종류별 비교는 다음과 같습니다.

0.95% Green Bonds 2026, 1.216% USPP 2029, 1.449% USPP 2032, 1.590% USPP 2034 등 활성 유동성 시장에서 거래되는 금융부채의 공정가치는 공시되는 시장가격을 참조하여 결정됩니다. 금융 부채는 수준 1 및 수준 2 공정 가치 측정으로 간주됩니다. 수준 1에서 금융 부채의 공정가치는 4억 1,990만 유로(2022년 9월 30일: 4억 2,255만 유로)이고 수준 2는 1억 7,987만 유로(2022년 9월 30일: 1억 8,070만 유로)입니다.

12. 기타 부채

에 있는 그룹의 속성독일그룹이 주식의 94.9% 또는 89.9%를 소유하고 있는 자회사에 속해 있습니다. 연결실체는 구매계약의 일부로 소액주주에게 풋옵션을 발행하였습니다. 이 옵션은 인수 후 10년 후에 행사할 수 있으며 그룹은 소액 주주가 보유한 모든 주식을 당시 시장 가치로 인수해야 합니다. 선택일 이전에 연결실체는 소액주주에게 고정배당을 보장하였습니다. 자회사가 이를 이행하지 않는 경우 회사는 이 의무를 해결해야 합니다.

13. 파생금융상품

변동금리 대출에 들어간 결과 발생하는 이자율 위험을 완화하기 위해 그룹의 변동금리 부채와 관련하여 여러 이자율 상한선을 제거하여 3개월 Euribor가 상승할 수 있는 이자율을 제한했습니다. 각 한도는 각 대출의 초기 기간과 동일합니다. 한도는 2023년 10월에 만료됩니다.

기말에 그룹은 2억 5천만 유로의 회전 신용 시설에 대한 헤지 역할을 하기 위해 2억 5천만 유로의 이자율 상한의 명목 가치를 가지고 있었습니다.

기말 현재 그룹의 가중 평균 상한선 금리(미지급 증거금 제외)는 0.67%입니다. 두 기간 모두에서 이자율 상한을 확보하기 위해 지불해야 할 프리미엄이 없었습니다.

이자율 파생상품은 IFRS 9에 따라 관련 거래상대방 은행에 의해 분기별로 시가로 표시됩니다. 파생상품의 시가평가 변동은 연결실체의 손익에 반영됩니다.

기간 종료일 현재 금리 파생 상품을 통해 헤지된 부채의 총 비율은 100%입니다(2022년 9월 30일: 100%).

공정 가치 계층

연결실체의 이자율 파생상품의 공정가치는 연결실체 재무상태표에 기록되며 이자율이 행사율을 상회할 것이라는 기대를 형성하고 이러한 미래 현금흐름을 기말의 우세한 시장이자율로 할인하여 결정됩니다. 이 평가 기법은 IFRS 13에서 정의한 공정 가치 계층 구조의 수준 2에 속합니다. 평가는 거래 상대방이 파생 상품에 제공한 것입니다. 해당 기간 동안 1등급과 2등급 사이의 이동이 없었고, 해당 기간 동안 2등급과 3등급 사이의 이동이 없었습니다.

14. 재무 위험 관리

금융 상품

연결실체의 주요 금융자산과 부채는 영업활동에서 직접 발생하는 매출채권 및 기타채권, 매입채무 및 기타채무, 은행예금 등입니다. 연결실체의 기타 주요 금융자산과 부채는 은행차입금과 이자율 파생상품으로, 이의 주요 목적은 연결실체의 투자부동산 포트폴리오의 취득 및 개발에 필요한 자금을 조달하고 이자율 상승 위험을 회피하기 위한 것입니다. 연결실체 금융상품의 장부금액은 기말의 공정가치에 가깝습니다.

위기 관리

연결실체는 시장위험(이자율위험 포함)과 신용위험에 노출되어 있습니다. 이사회는 이러한 위험의 관리를 감독합니다. 이사회는 아래에 요약된 각 위험을 관리하기 위한 정책을 검토하고 동의합니다.

시장 위험

시장위험은 시장가격의 변동으로 인해 금융상품의 공정가치가 변동할 위험입니다. 시장위험의 영향을 받는 연결실체의 금융상품은 주로 연결실체의 현금잔고, 은행차입금 및 이자율위험을 완화하기 위해 체결한 이자율 파생상품입니다.

그룹은 정기적으로 금리 익스포저를 모니터링합니다. 기말 명목차입금을 기준으로 그룹 현금흐름표 및 순자산에 미치는 영향을 확인하기 위해 민감도 분석을 수행하였습니다. RCF 시설은 기말에 총 2억 5천만 유로의 31.6%인 7천 9백만 유로가 인출되었습니다. RCF는 이자율 상한선의 혜택을 받아 Euribor 3개월 수준을 최대 0.65%로 제한합니다. 헤징이 시행되면 금리의 추가 변동은 순자산에 미치는 영향이 제한적일 것입니다.

그룹은 현재 8개국에서 운영되고 있습니다. 총 자산의 현재 분포는 다음과 같습니다.

신용위험

신용위험은 거래상대방이 금융상품 또는 고객과의 계약에 따른 의무를 이행하지 않아 재무적 손실이 발생할 위험입니다. 연결실체는 리스활동과 은행 및 금융기관 예치금을 포함한 금융활동으로부터 신용위험에 노출되어 있습니다.

신용 위험은 세입자가 임대 의무에 따라 임대료를 미리 지불해야 하므로 완화됩니다. 임차인의 신용도는 임대차계약 체결시 또는 임대부동산 취득시 종합신용등급표를 기준으로 평가합니다. 그룹은 총 176만 유로(주 10 참조)의 은행 예금을 통해 담보를 보유하고 있으며 경우에 따라 은행 보증서를 보유하고 있습니다.

미결제 매출채권은 정기적으로 모니터링됩니다. 보고일 현재 신용위험에 대한 최대노출액은 금융자산의 장부금액에서 보유하고 있는 담보를 차감한 금액입니다.

현금예치금과 관련된 신용위험

연결실체의 신용위험 중 하나는 은행 및 금융기관에서 발생하고 있습니다. 이사회는 거래상대방이 연결실체의 약정대주인 은행이고 국제신용평가기관으로부터 높은 신용등급을 부여받은 은행이기 때문에 단기예금 및 경상현금에 대한 신용위험은 제한적이라고 판단하고 있습니다.

유동성 위험

유동성 위험은 그룹의 운전 자본 관리, 향후 금융 수수료, 차입금에 대한 원금 상환 및 선도 개발 계약에 따른 약정에서 발생합니다(주석 9 참조). 그룹 자산의 대부분이 부동산 투자이므로 쉽게 실현할 수 없기 때문에 만기일에 그룹이 재무 의무를 이행하는 데 어려움을 겪을 위험이 있습니다. 그룹의 목적은 운영을 위한 충분한 가용 자금을 확보하고 자본 지출을 지원하는 것입니다. 이는 경영진이 예측 및 실제 현금 흐름을 지속적으로 모니터링하여 적절한 수준의 현금과 가용 도면을 확보하여 만기 부채를 충족할 수 있도록 함으로써 달성됩니다.

통화 위험

연결실체는 유럽 대륙에서 사업을 영위하므로 연결실체의 기능통화는 유로화입니다.유럽. 연결실체는 운전자금 조달을 위해 일부 현금을 외화로 보유하고 있습니다. 연결실체는 다음의 투자부동산을 보유하고 있습니다.스웨덴, SEK로 표시되는 사업을 거래합니다. 따라서 재무기간 및 대차대조표일마다 실적 및 순자산을 기능통화인 유로화로 환산하여 환노출이 발생합니다.

개발 위험

개발 위험은 건물이 아직 완료되지 않은 프로젝트에서 그룹이 취하는 노출입니다. 연결회사는 개발자와 고정 가격 계약을 체결함으로써 건설 위험을 완화합니다. 임대 위험은 일반적으로 고객과 사전 임대 계약을 체결하거나 개발자 또는 공급업체와 임대 보증을 체결함으로써 완화됩니다.

과세 위험

이들 국가의 세법은 향후 변경될 수 있으며 이는 회사의 세금 위험 증가를 나타냅니다.

15. 자본금

주식 자본은 명목 가치로 주식 자본에 가입한 금액과 관련이 있습니다.

그룹에는 고정 수입에 대한 권리가 없는 보통주 한 종류가 있습니다.

16. 주당 순자산가치(NAV)

주당 기본 NAV는 지배기업의 보통주에 귀속되는 그룹 재무상태표의 순자산을 기말 발행 보통주 수로 나누어 계산합니다. 희석성 상품이 없으므로 주당 기본 NAV는 다음과 같습니다.

¹ EPRA NTA 및 EPRA NDV는 RETT(부동산 양도세)를 차감한 IFRS 가치를 반영합니다. RETT는 EPRA NRV를 계산할 때 다시 추가됩니다.

17. 특수관계자와의 거래

2023년 3월 31일 종료되는 기간 동안 모든 이사와 운용사의 일부 파트너는 주요 경영진으로 간주됩니다. 2023년 3월 31일까지 매니저에게 지불해야 하는 수수료는 341만 유로(2022년 3월 31일: 395만 유로)였습니다. 이 기간(2022년 9월 30일: 19만 유로) 동안 추가로 006만 유로의 투자 관리 수수료가 자본화되었습니다.

투자 관리 계약과 관련된 기말 미결제 총액은 169만 유로였습니다(2022년 9월 30일: 195만 유로).

2023년 3월 31일까지의 기간 동안 이사에게 지급된 총 금액은 20만 유로입니다(2022년 3월 31일: 10만 유로).

주요 경영진으로 간주되는 매니저의 구성원은 Phil Redding, James Dunlop, Henry Franklin 및 Petrina Austin입니다.

이 기간 동안 이사는 다음과 같은 배당금을 받았습니다. Robert Orr: €4,836(2022년 3월 31일: €1,350), Keith Mansfield: €7,250(2022년 3월 31일: €7,250), Taco De Groot: €1,050(2022년 3월 31일: € 1,050), Eva-Lotta Sjöstedt: €173(2022년 3월 31일: €173), Sarah Whitney: €1,218(2022년 3월 31일: €0).

해당 기간 동안 매니저 멤버는 다음과 같은 배당금을 받았습니다: Phil Redding €3,300(2022년 3월 31일: €239), James Dunlop: €9,554(2022년 3월 31일: €7,206), Henry Franklin: €6,416(2022년 3월 31일: €4,850) 및 Petrina Austin €1,007(2022년 3월 31일: €886).

18. 후속 이벤트

지난 5월, 도르마겐(Dormagen)에 최근 완공된 36,434제곱미터 규모의 건물에 대해 선도적인 글로벌 물류 운영업체와 새로운 10년 임대 계약이 체결되었습니다.

보고기간 이후, 그러나 요약반기재무제표의 발행승인 전에 발생한 중요한 사건은 없습니다.